Imagenes: Extractos de los planos de Edificabilidad (Sector 8 y 10 en Fichas Normativas del POT-2G de Bucaramanga). En círculos rojos se señalan los barrios y sectores afectados en su edificabilidad a partir del frente de predios.
El POT actual de Bucaramanga, aprobado en 2014, redefinió los índices de construcción y ocupación, lo cual alteró el valor del suelo porque un predio se valoriza en proporción con su potencial de construcción. Esta redefinición del valor del suelo no fue igualitaria, en especial en barrios populares, donde se establecieron profundas diferencias entre la edificabilidad de los predios pequeños en comparación con los predios grandes. Ejemplo de ello es el barrio Girardot, que en su gran mayoría está compuesto por predios que no superan los 15 metros de frente. Allí la normativa urbana define una edificabilidad que permite un máximo de tres pisos cuando el frente del predio es menor a 40 metros, –prácticamente todo el barrio en su estado actual, pero favorece a los predios que superen esta dimensión al permitirles el doble del índice de construcción y estableciendo una altura libre. ¿Cómo se traduce esto en la práctica? En que los predios pequeños sufren una reducción de su valor (lo que favorece evidentemente su compra a menor precio). Con suficiente capital se adquieren tres o cuatro de estos predios relativamente baratos, se engloban para obtener un frente de predio que supere los 40 metros y, con ello, se ajusta a la norma que permite la construcción masiva y en altura. Así, tras haber comprado varios predios pequeños a bajo costo se terminan multiplicando el número de metros cuadrados que se venden al final.
En este proceso, quedan por fuera de la competencia muchos constructores pequeños que dan vida a emprendimientos familiares, pues sólo los peces gordos tienen el capital suficiente para comprar cuatro o más predios y producir el englobe que hace posible el gran negocio inmobiliario. Este proceso produce, intencional o inconscientemente, lo que en la literatura urbana se conoce como gentrificación: el desplazamiento de la comunidad originaria a través de la compra de los predios a bajo costo, para establecer luego oportunidades de compra destinadas a una población con mayores recursos económicos. El del barrio Girardot no es un caso aislado, se está dando también en los barrios Chapinero, Gaitán, San Rafael, Chorreras, Concordia, Gómez Niño, Ricaurte y en parte del Centro y García Rovira.
La renovación urbana es positiva y necesaria, pero debe considerar al pequeño propietario y su contexto socioeconómico, permitiendo que él también prospere a través del usufructo de su predio. Es muy grave que se pretenda una renovación a costa de restringir la viabilidad de inversión en unos predios, inclinando la ventaja del mercado inmobiliario a favor de grandes capitales capaces de englobar, en una materialización prosaica del vetusto adagio “la plata llama plata”. Urge para los candidatos a la Alcaldía tomar una posición frente a este tema y definir con claridad si están dispuestos a llevar a cabo una revisión crítica de este mico del POT.
Alejandro Ordóñez Ortiz
17 de Octubre de 2019
* Artículo publicado originalmente para el espacio de opinión de la Fundación Participar en el Diario El Frente http://m.elfrente.com.co/index.php?ecsmodule=frmstasection&ida=55&idb=102&idc=43554